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奢侈稅滿周年,房地產市場變了嗎?

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去(2011)年6月1日《特種貨物及勞務稅條例》(俗稱奢侈稅)正式上路,奢侈稅雖稱針對所有奢侈消費行為進行課稅,用意是抑制等種貨物在短期內轉手交易的錢滾錢行為,但一般認為,奢侈稅針對房地產短線炒作的目的最大。從結果來看,奢侈稅的稅收並不符合預期,壓抑房價下跌也沒有達到目的,但確實有打跑了8、9成的短線房市炒作客,從奢侈稅滿1周年來看,房市確實起了一些微妙的變化。

一、房市成交量縮,市場炒作氣氛消散

奢侈稅上路前,全台房地產投機買氣最旺的地區莫過於雙北市,而以今年前4月台北市和新北市地政單位統計的建物累計買賣移轉件數來看,台北市僅9579件,較去年期的2萬104件大減52.35%,而新北市也僅有1萬8073件,較去年同期的3萬2967件衰退45.18%。

再從過去投資客最多的台北市大安區、中正區、信義區等明星地區,以及內湖、南港等預售新屋案量較大的新興區域來看,這些區域過去在投資客支撐下,房價漲勢兇猛,成交量也相當大,但今年前4月在少了短線客的參與下,成交量幾乎都較去年同期腰斬;反觀過去房價波動較小的萬華、大同區,成為成交量相對抗跌地段。

二、短期投機客Out!置產、自住客撐起一片天

由於奢侈稅針對持有房屋1年和2年內轉手,分別課徵總交易金額15%或10%的稅率,讓想短期脫手的買盤考量成本,全面出場,根據房仲業者私下觀察,過去台北市的短投比重約5成,新北市甚至有些個案佔比達7成,如今短投客全退場,台北市投資買盤只剩口袋深的置產客,大部份已經成為自住需求的買方;新北市置產客則只剩1、2成,自住客則恐怕有高達8、9成。

三、3~5千萬中高總價憔悴,1~2千萬、上億等M型產品搶手

在自住客買家或口袋深的富豪置產客成中流砥柱下,4房、總價帶在3千至5千萬的產品目前買氣相當薄弱,處境非常尷尬,但自住客負擔得起的1、2千萬元產品、約2~3房的產品,在大台北地區交易熱絡;另一種搶手商品則是上億的頂級豪宅,由於供給量少,但口袋深的富豪錢無處去,國際金融情勢不好,金融商品不保險,國內台股又有證所稅風暴,資金無處去,富豪仍搶豪宅置產。

四、投資客走出台北,中南部火熱

奢侈稅壓抑了大台北地區的不動產投資風氣,而中南部一方面有價格落後優勢,吸引不少北客南下搶便宜,另一方面在通膨議題和代銷業者帶動市場氣氛下,也逼出許多過去觀望的南部在地買盤出手,擔心房價上漲,紛紛搶進買房抗通膨,讓台中、台南、高雄3、4月買賣移轉表現都優於大台北地區,甚至高雄市還出現3、4月買賣移轉件數逆勢高於台北市的罕見現象。

五、成交量雖減,台北市房價很穩、新北市回歸理性

雖然奢侈稅大台北房價曾出現一日三市的瘋狂亂漲,甚至同區段新推案一案比一案高,而奢侈稅上路後,因為買氣削弱,央行也緊盯,讓建商、代銷不再敢亂喊價,只是要降價也不容易,當前台北市的房價算是守得很穩;至於新北市,奢侈稅前曾有B咖產品賣A咖價格,如今也多打回原形。舉例來說,過去林口一度想喊到4、50萬元/坪,如今成交價則據傳多落在25~30萬元/坪。

學者分析,奢侈稅後房價之所有沒跌,一方面是政策鎖住了2年內的新屋供給量,許多屋主不想被課奢侈稅,選擇把房子留著,或有增值空間,2年後不必課稅後再來賣,供給量小致房價抗跌;二方面是建商口袋夠深,不及著降價求售,新成/預售屋撐住了中古行情。

只不過,整體來看奢侈稅後的房價雖算平穩,但產業內也私下坦言,奢侈稅閉鎖期一旦過去,恐怕讓供給量活絡起來,在房市成交量大減下,供需能否平衡、房價是否有撐,還需要觀察。

整體來看奢侈稅效應,這1年來政府的稅收才30多億,大不如原預期的150多億元,而房屋交易量大縮,更衝擊了地方政府的土增稅和契稅稅收,確實引發許多人批評這是項失敗的政策,國庫大減,是代價相當昂貴的政策。

然而,奢侈稅確實打跑了炒作買氣,也壓抑了房價的瘋狂漲勢,讓過去炒作客心生警惕,對房價的壓抑多少已產生了某些程度的效益。

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